ФФС - это специализированный фонд совместного инвестирования, направление инвестиций которого исключительно недвижимость. Примечателен тот факт, что по своей сути эти фонды - разновидность ИСИ, но регулирование их деятельности находится в отдельном правовом поле, что вызывает определенные трудности для реализации закона в первую очередь для Управляющей компании (в управлении не должно быть никаких других фондов).
Под ФФС (ФОН) понимаются средства, переданные управителю в управление, которые он использует на условиях правил фонда и договоров об участии в ФФС (сертификата ФОН). Эти фонды создаются с целью обеспечения строительства жилья или помещений социально-бытового назначения за счет физических и юридических лиц с передачей такого жилья или объектов социально-бытового назначения от Застройщика инвесторам (доверителям) в собственность после ввода в эксплуатацию такого объекта недвижимости.
Участниками финансово-кредитных механизмов, согласно закона № 978 являются:
-
Доверитель - лицо, которое передает управление имуществом в доверительную собственность на основании договора об участии в ФФС.
-
Застройщик - лицо, которое может быть Заказчиком объекта, согласно действующего законодательства и заключило договор с Управляющей Компанией.
-
Cтраховая компания - осуществляет страхование объекта в пользу управителя. Договор заключается между Строителем и Страховой компанией.
-
Управляющая компания фонда - финансовое учреждение, которое осуществляет управление имуществом, полученным в доверительное управление, вид деятельности которой исключительный и лицензируется Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг. Компания функционирует в интересах доверителей и отвечает перед ними своими страховыми резервами. Отличительной чертой специализированных фондов является полный контроль со стороны Управляющей компанией за деятельностью и финансовым состоянием Строителя на период освоения инвестиций.
Особенности работы Фонда Финансирования Строительства
Управитель создает фонды по собственной инициативе. На подготовительном этапе разрабатывает правила фонда, которые регламентируют порядок взаимодействия Застройщика, Управителя, и доверителей; устанавливают порядок, условия, особенности и ограничения управления ФФС и регулируют другие условия работы фонда, по сути, правила являются публичной офертой для вступления в ФФС. Они являются обязательными к исполнению всеми участниками.
Этот этап является очень важным, так как именно правила и договор определяют основу взаимодействий всех участников и после признания доверителем правил и подписания договора, УК не имеет права вносить изменения в правила без согласования со всеми доверителями.
Между Управителем и Строителем заключается генеральное соглашение и пакет договоров, установленный законодательством. После подписания договора с доверителями происходит аккумулирование средств в фонде (на отдельном банковском счете) и перечисление их Управителем в соответствии с графиком, утвержденным сторонами. Строитель осуществляет строительство в соответствии с графиком, по окончанию строительства передает недвижимость в собственность доверителям.
Обязательными условиями являются:
-
договор залога (ипотеки) на объект строительства;
-
договор страхования в пользу управляющего (страховая компания определяется Управляющим);
-
счета застройщика, подрядчиков и всех участников строительства должны быть открыты в выбранном Управителем банке.
На всем этапе строительства Управитель осуществляет контроль целевого использования денежных средств Застройщиком, качества и срока строительства, финансового состояния компании.
СОЗДАНИЕ ФИНАНСОВОЙ КОМПАНИИ (ФФС и ФОН)
Финансовая компания необходима для создания фондов финансирования строительства (ФФС) либо фондов операций с недвижимостью (ФОН).
Для создания ФФС необходимо:
1. Создание финансовой компании с Уставным фондом не менее 1 000 000 евро полностью сформированный из денежных средств. Оптимизация наполнения УФ оговаривается.
2. Руководитель, специалист и главбух (изначально не обязательно наличие главбуха) должны быть сертифицированы . Дополнительно мы можем оказать Вам услуги по найму квалифицированного персонала на период регистрации.
Этапы
-
Регистрация компании с УФ 1 000 000 евро.
-
Приобретение статуса финкомпании.
-
Получение лицензии.
-
Регистрация правил ФФС в Госфинуслуг.
Рассмотрим механизм с использованием ФФС на схеме:
Доверитель (приобретатель недвижимости), это физическое или юридическое лицо, участвует в фонде финансирования строительства, вносит в ФФС денежные средства с целью, в будущем получить недвижимость (квартиру, парковочное место, офис т.п.) (1).
• Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФФС и по мере необходимости направляет их на застройщика (2).
• Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика (3).
• Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства (4).
• Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию (5).
• Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права собственности на недвижимость на Доверителей, за которыми она закреплена. По сути, Застройщик раздает Доверителям решение соответствующего органа о праве собственности на конкретные объекты инвестирования, это решение является правоустанавливающим документом для регистрации права собственности на конкретную квартиру, машиноместо и т.п. в БТИ (6).
